Polonya'da Ev Almak

Zengin tarihi, kültürü ve doğal güzellikleri Polonya’yı yabancılar için cazip kılıyor. Canlı sosyal hayatı ve Batı Avrupa ülkelerine kıyasla fiyatların daha düşük olması ülkeye ilgiyi artıran etmenler.

Almanya, Çekya, Slovakya, Rusya, Litvanya, Belarus ve Ukrayna’ya komşu olan Polonya; kuzeyde Baltık Denizi’ne açılıyor. Avrupa Birliği üyesi olan, 37.7 milyon nüfuslu ülkenin para birimi Polonya zlotisi (PLN) ve resmi dili Lehçe.

Orta Avrupa’nın dinamik ülkesi Polonya’da uzun süreli kalmayı mı düşünüyorsunuz? Ev kiralamak yerine bu ülkede bir mülk edinmek mi ilginizi çekiyor? Bu yazıda ülkedeki emlak piyasası ve satın alma süreci hakkında ipuçları bulabilirsiniz.

Polonya’da ev fiyatları

Ülkede eğitim gören ve çalışan yabancı sayısının artmasıyla Polonya emlak piyasası, özellikle büyük şehirlerde giderek daha hareketli hale gelmekte.

Polonya’nın en kalabalık şehirleri sırasıyla başkent Varşova, Lodz, Krakov, Wroclaw ve Poznan’dır.¹ Ülkenin en büyük beş şehrinde ortalama satılık konut fiyatları tabloda gösterilmektedir:

Şehir	Merkez m² fiyatı	Merkez dışı m² fiyatı
Varşova²	20.258 PLN	12.456 PLN
Lodz³	9.188 PLN	7.625 PLN
Krakov⁴	17.050 PLN	10.858 PLN
Wroclaw⁵	13.310 PLN	9.505 PLN
Poznan⁶	12.938 PLN	9.469 PLN

Tablodaki bilgiler, 24.04.2023 tarihinde Numbeo’dan alınan yaklaşık ortalama değerlerdir.

⚠️Uyarı ⚠️
Emlakçı ücreti ve kapora gibi ödemelerde uluslararası para transferi ücretleri can sıkıcı olabilir. Özellikle, alıcıya ulaşacak meblağın net olarak bilinmemesi önemli bir sorun teşkil edebilir. ❌

Yurt dışına yapacağınız ödemelerde Wise’ı tercih edebilirsiniz.

Böylece alıcıya ulaşacak meblağdan emin olur, tatsız sürprizlerle karşılaşmazsınız.

İşlem ücretini ve döviz çevriminde kullanılan kuru net olarak görebilirsiniz.

Polonya Merkez Bankası verilerine göre ülkenin en büyük yedi şehrinde (Varşova, Gdansk, Gdynia, Krakov, Lodz, Poznan ve Wroclaw) mevcut dairelerin ortalama fiyatı 2022'nin ilk çeyreğinde yıllık %9,3 artarak m² başına ortalama 9,634 PLN olmuştur.⁷

Polonya’da emlak piyasasının dinamizmi internet ortamına da yansımaktadır.
Mart 2023 itibarıyla Polonya’da yaygın olarak kullanılan beş emlak sitesi⁸:

• otodom.pl
• nieruchomosci-online.pl
• adresowo.pl
• morizon.pl
• Domiporta.pl

Polonya’ya yeni yerleşiyor ve ülkedeki emlak piyasası hakkında daha fazla bilgi sahibi olmak istiyorsanız Polonya ev kiraları başlıklı yazıya göz atabilirsiniz.

Polonya’da satılık ev fiyatları

Polonya’da satılık ev fiyatlarını belirleyen başlıca etkenler arasında evin bulunduğu şehir, merkeze olan uzaklığı, metrekaresi, niteliği (apartman dairesi veya müstakil ev olması) ve binanın yaşı sayılabilir.

Konut inşaat sektörünün hareketli olduğu Polonya’da emlak piyasasına yeni konut arzı sağlanmaktadır. Bununla birlikte talebin de yüksek olması konut fiyatlarının artmasına neden olan başlıca husustur.

Polonya İstatistik Ajansı’nın verilerine göre 2021 yılında 235.000 ev ve daire inşa edilmiştir ve bu son 40 yılda görülen en yüksek değerdir.⁹

İnşaat sektörü hareketliliği ve talep, başkent Varşova, Krakov ve Lundz gibi büyük şehirlerde daha fazla görülmektedir.

Polonya’nın başkentindeki kiralık konut piyasası hakkında bilgi almak için Varşova’da ev kiraları başlıklı yazıyı inceleyebilirsiniz.

Polonya’daki gelir/konut sahipliği ilişkisi ve başkentlerdeki ev fiyatları, Polonya’nın iki komşusu Almanya ve Çekya ile kıyaslanabilir.

Başkentte bir konutun m² başına ortalama fiyatı:¹⁰

• Varşova - 2.220 EUR
• Berlin - 3.800 EUR
• Prag - 4.900 EUR

Bu ülkelerdeki konutların ortalama m² fiyatlarının ortalama maaşa oranı:¹⁰

• Polonya’da 1,11
• Almanya’da 0,85
• Çekya’da 1,96

Polonya’da satılık ev

Polonya’da yabancıların ev satın alması hukuken mümkündür. AB üyesi ülkelerin vatandaşları, Polonya vatandaşları gibi herhangi bir izne tabi olmadan ev alabilmektedir. Bunların dışında kalan yabancıların İçişleri Bakanlığından izin belgesi alması gerekebilir ancak apartman dairesi satışlarında genellikle bu belgeye gerek duyulmamaktadır.¹¹

Polonya’da satın alacağınız evin türü, mülkü edinme sürecinde tabi olunan hukuki prosedürü etkilemektedir. Binaların bağımsız bölümlerinde, yani apartman tipi yerleşimlerde konut almak yabancılar için daha kolay bir yöntem olarak görülmektedir.

Bahçeli bir ev almak isteyen yabancılar için ise süreç farklıdır. Avrupa Ekonomik Alanı ve İsviçre vatandaşları dışındaki yabancılar Polonya’da bu tür bir ev almak istediklerinde çoğunlukla İçişleri Bakanlığından izin almalıdır.¹²

İzin belgesini almak için yabancı kişinin bir başvuru dosyası hazırlaması gerekmektedir. Örnek bir dosya formatı bulunmamaktadır. Başvurusunu ilgili kanun hükümleri doğrultusunda hazırlayan yabancı şahıs, dosyasıyla birlikte damga vergisinin ödendiğine dair belgenin aslını da sunmalıdır.¹³

Polonya’da ev almak için izin başvurusunda bulunan yabancı kişinin resmi izin almak için hazırlayacağı dokümanda başvuru sahibinin yasal statüsü, gayrimenkulün yeri, satıcıya ait bilgiler ve satın alma işleminin amacı ve nasıl gerçekleştirileceğine ilişkin bilgiler bulunmalıdır.¹⁴

Ayrıca, İçişleri Bakanlığı başvuru esnasında başka belgeler de talep edebilir. Yabancı bir dilde hazırlanmış belgeler, yeminli tercüman tarafından yapılmış Lehçe çevirileriyle birlikte verilmelidir. Belgelerin aslı veya noter tarafından aslına uygun olduğu onaylanmış bir sureti hukuk müşaviri, avukat, patent avukatı veya vergi danışmanı olan bir vekil tarafından sunulabilir.¹³

Polonya’da ev almakla ilgili hukuki ve bürokratik işlemleri gerçekleştirmek için bir hukuki temsilciyle hareket edilmesi, sürecin hızlı ve uygun bir şekilde yürütülmesi için çoğunlukla önerilmektedir. Aşağıdaki tabloda detayları listelenen temsil ücretleri ve tercüme maliyetini de hesaba katarak bütçeleme yapılabilir. ¹⁵

İşlem ücreti	Yükümlü Taraf
Emlakçı ücreti (%3)	Alıcı
İşlem vergisi (%2)	Alıcı
Kayıt ücreti (%0,10)	Alıcı
Noter ücreti (%0,25-%3)	Alıcı
Alıcı tarafından ödenen toplam	%5,35-%8,10

Polonya’da ev alırken yabancılar yerel bankalardan konut kredisi (mortgage) alabilmektedir. Bir yabancı ülke vatandaşının Polonya’da konut kredisi kullanabilmesi için genellikle uzun süreli bir istihdam sözleşmesi yapmış olması koşulu bulunmaktadır.

Polonya’da konut kredisi kullanacak bir yabancının öncelikle geçerli bir pasaporta ve Polonya'da üç ay veya daha fazla yaşadıktan sonra verilen kimlik numarası olan PESEL’e sahip olması gerekir. İş sözleşmesi, oturma izni ve başarılı bir kredi puanı gibi şartlar da mevcuttur. Polonya'da ev kredileri çoğunlukla PLN cinsinden verilmektedir. 2017'den beri Polonya bankaları konut maliyetinin tamamını değil, %80'ini karşılamakta ve bankaların değerlendirmesine bağlı olarak bazı durumlarda bu oran %90'a kadar çıkmaktadır.¹⁶

Ulusal bankaların yabancılara kredi verme süreci bazen yoğun bürokratik işlemler gerektirdiği için Polonya’da yabancılara hizmet veren aracı kredi kurumları bulunmaktadır. Bu tür bir aracı kurumdan hizmet almayı düşünenler bütçe hesabında aracılık ücretine de yer vermelidir.

Polonya’da ikamet ediyorsanız Wise ile birçok hesap bilgisi edinebilirsiniz.

Hesap bilgilerinizi söz konusu ülkelerin yerel hesabı gibi kullanabilirsiniz.

Şu an için bu ülkede EUR, USD, GBP, CAD, HUF, AUD, RON, NZD, SGD ve TRY para birimlerinde hesap bilgisi edinmeniz mümkün.

Wise kart ile bakiyenizi günlük ihtiyaçlarınızda kullanabilirsiniz.

Ücretsiz Kaydol! 💰

Polonya’da ev alarak oturum izni almak

Gayrimenkul edinmek bazı ülkelerde yabancı ülke vatandaşlarına oturma izni sağlayan bir yöntem olarak kullanılabilmektedir. Genellikle belli bir meblağın üzerinde mesken ya da ticari emlak alımı şartıyla yabancı ülke vatandaşlarına oturma izni veren ülkeler bulunmaktadır.

AB üyelerinden İspanya, Portekiz ve Yunanistan altın vize (golden visa) olarak da bilinen yöntemle ev alımı karşılığında oturma izni veren ülkeler arasında yer almaktadır.

Polonya'da ise böyle bir uygulama mevcut değildir. Bir yabancının Polonya’da ev alması, ülkede ikamet hakkı doğuran bir işlem değildir. Bununla birlikte mülk sahipliği, yabancıların geçici veya kalıcı ikamet başvuruları değerlendirilirken dikkate alınacak bir kriter olarak görülebilir.¹¹

Polonya’da oturma izniniz yoksa vize süresinin bitiminde ülkeden ayrılmanız gerekir. Bu ülkede ikamet izni konusunda detaylı bilgi almak için Polonya oturum izni başlıklı yazıyı inceleyebilirsiniz.

Yazıda kullanılan kaynaklar:

1. Population of cities in Poland - World Population Review
2. Cost of Living in Warsaw - Numbeo
3. Cost of Living in Lodz - Numbeo
4. Cost of Living in Krakow - Numbeo
5. Cost of Living in Wroclaw - Numbeo
6. Cost of Living in Poznan - Numbeo
7. Poland Residential Real Estate Market Analysis 2022 - Global Property Guide
8. Top Real Estate Websites in Poland Ranking Analysis for March 2023 - similarweb
9. Record amount of new housing completed in Poland in 2021 - Notes From Poland
10. What’s behind the boom? Changes in the Polish market - pwc
11. Property purchase in Poland - Dudkowiak Kopec & Putyra
12. Buying a House in Poland - Dudkowiak Kopec & Putyra
13. Apply for a permit to acquire real estate, shares, stocks by foreign citizens - Website of the Republic of Poland
14. Buying property by foreigner in Poland - Dudkowiak Kopec & Putyra
15. Buying costs are low in Poland - Global Property Guide
16. Mortgage in Poland, Germany and Spain - Realting

Kaynaklar, 30.5.2023 tarihinde kontrol edilmiştir.