Köpa hus i Danmark – en guide för svenskar

Som många andra svenskar kanske du drömmer om att slå dig ner i vårt charmiga grannland Danmark, kanske för ett spännande jobbäventyr eller för att du lockats av den höga livskvaliteten och den danska gemytligheten. Oavsett anledning är ett av de första stegen att lösa boendesituationen.

I denna guide går vi igenom allt du behöver veta om att köpa hus i Danmark, från de första stegen till hur du praktiskt och kostnadseffektivt kan skicka stora summor pengar för ditt köp med Wise.

Kan man köpa hus i Danmark som svensk?

Javisst! Det är fullt möjligt för svenskar att köpa hus i Danmark. Men innan du börjar drömma om ditt danska drömhus är det viktigt att känna till att det finns vissa krav för detta. Det är inte bara att valsa in och köpa vad som helst, annat än om du:

• Jobbar i Danmark
• Driver företag i Danmark
• Har uppehållstillstånd enligt vissa EU-direktiv

💡 Uppfyller du inte dessa krav? I så fall kan du alltid ansöka om tillstånd hos Justitieministeriet .

Den danska bostadsmarknaden

När du överväger att köpa hus i Danmark är det viktigt att förstå marknadssituationen och de faktorer som påverkar bostadspriserna.

I Danmark finns det huvudsakligen två typer av bostäder att välja mellan:

1. Fastigheter (hus)
2. Ägarbostäder (lägenheter), som på danska kallas *ejerbolig *och kan liknas med svenska bostadsrätter.

Den danska bostadsmarknaden har visat en imponerande återhämtning sedan finanskrisen.

Statistiken visar att huspriserna i Danmark har ökat med 4% under de senaste 3 månaderna och 6% årligen. Sedan 2012 har marknaden sett stadig tillväxt och beskrivs idag som välmående. Låga räntor, få kreditförluster och en stabil ekonomi har bidragit till den positiva utvecklingen.

Jämförelse med andra nordiska länder

Den danska bostadsmarknaden skiljer sig på några intressanta sätt från sina nordiska grannar, särskilt Sverige:

• Lägre bostadspriser: I december 2018 var kvadratmeterpriserna i Köpenhamnsregionen cirka 36 500 SEK, jämfört med 68 000 SEK i Stockholmsområdet.
• Hög utlåning: Danmark har en hög utlåning till bostadsköpare i relation till BNP.
• Låg andel betalningseftersläpningar: Trots den höga utlåningen är det få danskar som ligger efter med sina bolånebetalningar.

Hur mycket kostar ett hus i Danmark?

Genomsnittspriset per kvadratmeter för danska hus ligger på 16 105 kr. Det är ungefär lika mycket som en riktigt fin cykel eller en semester till Maldiverna. Det är dock viktigt att notera att priserna varierar betydligt mellan olika regioner:

• Region Huvudstaden har det högsta kvadratmeterpriset bland regionerna på 26 100 DKK (ca 39 400 kr)
• Inom denna hittar vi sen Köpenhamn som toppar listan totalt med 29 190 DKK (ca 44 100 kr) per kvadratmeter
• Region Själland har ett lägre pris på 13 425 DKK (ca 20 300 kr) per kvadratmeter
• Helsingör ligger på 16 872 DKK (ca 25 500 kr)/kvm
• Roskilde har ett pris på 19 513 DKK (ca 29 500 kr)/kvm¹

Prisutvecklingen skiljer sig också åt, där Region Själland visar den högsta ökningen på 6% över 3 månader, medan Helsingör inte visar någon ökning under samma period.

💡 Prisutvecklingen skiljer sig också åt, där Region Själland visar den högsta ökningen på 6% över 3 månader, medan Helsingör inte visar någon ökning under samma period.

Hur ser processen ut för att köpa en bostad i Danmark?

När du ger dig in i den danska bostadsmarknaden är det viktigt att du förstår att processen skiljer sig en del från den svenska. Här är några saker du bör ha koll på:

• Säljaren sätter ett "kontantpris" som du antingen accepterar eller avvisar. Glöm budgivning – det är sällan det förekommer här.
• Du får ofta 6 dagars ångerrätt, eller fortrydelsesret som danskarna säger – perfekt om du skulle få kalla fötter. Observera dock att detta normalt kostar dig 1% av köpesumman.
• Du måste fixa ett lagfartsbevis, eller "skøde" – här kan det vara bra att ta hjälp av en dansk jurist.
• Glöm inte att meddela din flytt till danska "folkeregisteret". Det är lite som att uppdatera din adress hos Skatteverket hemma i Sverige.

Købsaftale - mer än bara ett handslag

När du väl har hittat ditt drömhus och kommit överens om priset är det dags för købsaftale. Det här är inte bara ett vanligt kontrakt, utan ett juridiskt bindande avtal mellan dig och säljaren. Här står allt det viktiga:

• Köpesumman
• Hur köpet ska finansieras
• Inflyttningdatum
• Övriga villkor

💡 Kom ihåg att avtalet blir bindande så fort både du och säljaren har skrivit under (med undantag för din fortrydelsesret).

Hur hittar man bostäder i Danmark?

När du är redo att börja leta efter bostäder finns det flera sätt att gå tillväga:

1. Använd populära danska bostadssajter som:
   • Bolidsiden.dk
   • Boliga.dk
   • Boligejer.dk
2. Kolla in danska fastighetsmäklares (ejendomsmæglere) hemsidor, som ofta har bra sökfunktioner
3. Sök specifikt efter lägenheter eller hus i Danmark
4. Kolla slutpriser för att få en uppfattning om prisnivån i olika områden

Hur fungerar danska bolån?

När det gäller att finansiera ditt danska drömhem har du flera möjligheter att välja mellan:

1. Realkreditlån: Ett förmånligt alternativ som låter dig låna upp till 80 procent av fastighetens värde.
2. Banklån: Om du behöver låna mer än vad realkreditlånet täcker, kan du komplettera med ett banklån.
3. Andelsbostad: Om du är sugen på en andelslägenhet kan andelsföreningen redan ha tagit ett realkreditlån för att finansiera fastighetsköpet.

Kom även ihåg att ta hänsyn till räntan.

I Danmark inkluderar den effektiva räntan både basräntan och en administrationsavgift kallad "bidragssats". Denna kan ligga runt 1% per år, även om basräntan är 0%.

💡En trevlig överraskning är dock att Danmark erbjuder 33% skatteavdrag på årliga bolånekostnader. Detta betyder att en ränta på 6% (inklusive bidragssats) i praktiken blir cirka 4% efter skatteavdraget.

Realkreditlån: Danmarks unika finansieringslösning

Har du hört talas om realkreditlån? Det är en speciell typ av obligationsbaserade lån som är unika för Danmark. Dessa lån erbjuds av så kallade "realkreditinstitutter" och är ofta ett billigare alternativ jämfört med vanliga banklån. Med ett realkreditlån kan du låna upp till 80 procent av fastighetens värde för din bostad och:

• Ränta: Du kan välja mellan fast eller rörlig ränta.
• Löptid: Lånet kan löpa över olika tidsperioder, men 20 eller 30 år är vanligast.

Som med allt gott i livet kommer realkreditlån med vissa kostnader. Här är några avgifter du kan stöta på:

• Administrationskostnader: Varierar mellan 0,2748% och 1,9252% beroende på lånetyp, fastighetstyp och belåningsgrad.
• Ändringsavgifter: Till exempel 1 000 DKK (ca 1 500 kr) för att ändra låneprofil eller betalningsplan.
• Registreringsavgifter: 500 DKK (ca 800 kr) för elektronisk registrering.

Tips för en lyckad låneprocess

• Prata med en bankrådgivare innan du börjar buda
• Skaffa ett lånelöfte från en dansk bank
• Kolla upp realkreditlån - du kan ofta låna upp till 80% av husets värde
• För resten kan du vända dig till en vanlig bank
• Om du köper en andelsbostad, kolla föreningens lån - det påverkar din månadskostnad.

Ytterligare kostnader vid fastighetsköp i Danmark

Utöver själva köpkostnaden tillkommer det även några andra avgifter när du köper fastighet i Danmark. En av dessa är den registreringsavgift som består av två delar och måste betalas:

1. En fast grundavgift på 1 750 kr för att registrera lagfarten.
2. En rörlig värdeavgift på 0,6% av köpesumman.

Exempel: Om du köper ett hus för 2,8 miljoner kr skulle den totala registreringsavgiften bli 18 550 kr (1 750 kr fast avgift + 16 800 kr rörlig avgift). Det är inte småpengar direkt, men det är en engångskostnad som du bör räkna med i din budget.

Dessutom tillkommer en separat registreringsavgift för pantbrevet:

1. En fast grundavgift på 1 730 kr.
2. En rörlig avgift på 1,45% av lånebeloppet.

Fastighetsskatt i Danmark

Nu till den lite tråkigare biten – de årliga skatterna.

I Danmark finns det två huvudsakliga skatter kopplade till fastigheter: fastighetsskatt och fastighetsvärdesskatt och gäller för både hus och lägenheter.

Fastighetsskatten beräknas på tomtens värde, vilket bestäms utifrån tomtens placering. Det är kommunen som fastställer denna skatt och du hittar information om den i din "Forskudsopgørelse" (preliminära skatteberäkning).

💡 Skatten ligger på 0,55 procent på upp till 7,5 miljoner kronor och 1,4 procent på värdet över den gränsen.

Fastighetsvärdesskatt

Fastighetsvärdesskatt är den andra typen av skatt du behöver känna till. Fastighetsägare betalar en årlig fastighetsvärdesskatt på 0,51% av fastighetsvärdet upp till 9 200 000 DKK (ca 13 892 000 kr) och 1,4% av värdet som överstiger 9 200 000 DKK (ca 13 892 000 kr).

Besiktning och tillståndsrapport

När du köper hus i Danmark är det viktigt att känna till reglerna kring besiktning och tillståndsrapporter.

I Danmark är det säljaren som har ansvaret för att besiktiga bostaden innan försäljningen. Detta skiljer sig från i Sverige där detta ansvar faller på köparen. Säljaren måste anlita en besiktningsman för att upprätta en så kallad tilstandsrapport (tillståndsrapport) enligt en mall som myndigheterna har utformat.

En tilstandsrapport är helt enkelt ett besiktningsprotokoll som beskriver husets skick och eventuella skador. Det är ett viktigt dokument som ger dig som köpare en tydlig bild av vad du ger dig in på.

Säljarens ansvar och ejerskifteforsikring

Här kommer en intressant twist: Om säljaren inte låter göra en tilstandsrapport och tecknar en så kallad ejerskifteforsikring (ägarskiftesförsäkring), är de ansvariga för att betala för dolda skador på huset i hela 10 år efter ägarbytet. Det är därför de flesta säljare väljer att göra detta – det skyddar både dem och dig som köpare.

Smarta överföringar med Wise för ditt danska husköp

När du väl hittat ditt drömhus i Danmark kommer du att behöva hantera en större transaktion av pengar över sundet för ditt köp.

Traditionella banker erbjuder så klart denna tjänst, men deras valutaväxlingar från svenska till danska kronor kan innebära betydande extra kostnader genom mindre fördelaktiga växelkurser och höga avgifter.

Här kommer Wise in i bilden.

Vi erbjuder transparenta överföringar med marknadens mittkurs och låga avgifter, vilket kan göra stor skillnad när det handlar om större belopp som vid ett husköp. Våra överföringar är inte bara prisvärda utan också snabba – ofta genomförs de på samma dag eller till och med på några minuter.

Som Wise-kund får du dessutom tillgång till 40+ valutor på ett och samma konto och tillsammans med vårt Wise-kort betalar du enkelt för andra avgifter och kostnader i Danmark – tillika runt om i världen.

Detta gör det enkelt att hantera betalningar till olika aktörer i köpprocessen, som besiktningsmän, mäklare och advokater, direkt i dansk valuta.

Slutligen om att köpa hus i Danmark

Nu har du fått en grundlig genomgång av vad som krävs för att köpa hus i Danmark. Som du ser finns det goda möjligheter för svenska köpare att etablera sig på den danska bostadsmarknaden, och med rätt förberedelser och verktyg kan processen bli både smidig och trygg.

Glöm inte att överväga Wise som ett säkert och ekonomiskt alternativ för dina internationella penningöverföringar när du ska genomföra ditt danska husköp.

Registrera dig gratis hos Wise

---

Källor:

1. Oresundsinstituttet.org - Bostadsmarknaden - Øresundsinstituttet
2. Bomae.dk - Everything you need to know about property registration fee
3. Au.dk - Buying property in Denmark

Källor kontrollerade: 2024-02-13