מס רכישה עבור דירת מגורים ראשונה

בישראל חלה חובת תשלום מס רכישה עבור כל קנייה של זכות במקרקעין, בין אם מדובר בנכס מגורים, מסחר, תעשייה, משרד או חקלאות. על פי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, עבור נכסים שאינם "דירת מגורים" מחושב מס הרכישה כסכום קבוע. עבור דירות מגורים נגזר הסכום משווי הנכס הנרכש, בהתאם למדרגות מס המתעדכנות מדי שנה. עבור רוכש דירת מגורים הנחשבת כדירתו היחידה קיימות הוראות מיוחדות לחישוב מס רכישה', בתנאי שהוא עומד בתנאים המפורטים בחוק.¹

המאמר שלהלן ידון בשיעורי מס רכישה עבור דירת מגורים ראשונה (יחידה). בנוסף, יציג המאמר את Wise, המהווה חלופה משתלמת בהעברות כספים בינלאומיות. Wise מספקת ללקוחותיה המרת מטבע לפי שער החליפין היציג – השער אותו ניתן למצוא בחיפוש שערי מטבע יציגים בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

על מי חלות מדרגות המס העדכניות לתשלום מס רכישה על דירת מגורים?²

חוק מיסוי מקרקעין מעניק תנאים משופרים לתשלום מס רכישה עבור דירת מגורים שנקנתה על ידי מי שמוגדר כתושב ישראל, בתנאי שהדירה שרכש היא הדירה היחידה הרשומה על שמו.

לרוכשי דירה שכבר יש בבעלותם דירה אחת, יחושב מס הרכישה בהתאם למדרגות המס שנקבעו לדירה יחידה - בתנאי שהרוכש ימכור את הדירה הקודמת במהלך התקופה שנקבעה לכך:

• אם הדירה החלופית נרכשת בין 1.6.2023 ל-31.5.2025, יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
• בשאר המקרים יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
• מי שרוכש דירה חדשה מקבלן/יזם חייב למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום בו החזקה בדירה החדשה נמסרה לו.

אלה ההגדרות העיקריות הקיימות בחוק (נכון לעת כתיבת המאמר). יש לציין שחוק מיסוי מקרקעין עובר שינויים תכופים באמצעות תיקונים והוראות שעה ולכן מומלץ תמיד לקרוא את גרסתו המעודכנת.

מהי "דירה יחידה" לעניין מס רכישה?³

לעניין מדרגות המס המופיעות בחוק, רוכש ייחשב כבעל "דירה יחידה" גם אם מתקיימים התנאים שלהלן:

• יש לו דירת מגורים נוספת, כל עוד חלקו בבעלותה אינו עולה על 33%.
• הוא מחזיק בדירה נוספת שקיבל בירושה, כל עוד חלקו בבעלותה לא עולה על 50%.
• הדירה הנוספת שבבעלותו הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ינואר 1997.

העיקרון המנחה של החקיקה הוא שהדירה האמורה משמשת ישירות את הרוכש ושקנייתה לא נועדה לצרכי ספקולציה ורווח.

שיעורי מס רכישה על דירת מגורים ראשונה⁴

מדרגות המס המעודכנות לקביעת מס רכישה עבור "דירה יחידה":

הערכים בטבלה הם בהתאם לעדכון האחרון במדרגות המס שפורסם בינואר 2024. בתחילת 2025 הוקפאו מדרגות מס הרכישה.

חישוב מס רכישה עבור דירת מגורים יחידה

לשם הדוגמה, כך יחושב מס הרכישה עבור דירת מגורים יחידה בשווי 2,400,000 ש"ח:

על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח לא ישולם מס רכישה.

על חלק השווי מעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ש"ח (368,295 ש"ח) ישולם מס בשיעור 3.5%: 12,890 ש"ח.

על חלק השווי מעל 2,347,040 ש"ח ועד 2,400,000 ש"ח (52,960 ₪) ישולם מס בשיעור 5%: 2,648 ש"ח.

סך מס הרכישה שישולם עבור הדירה: 15,538 ש"ח.

לצורך חישובי מס הרכישה ניתן להסתייע במחשבון של רשות המיסים.⁵

דיווח על עסקת מקרקעין⁶

חוק מיסוי מקרקעין קובע שכל אדם המוכר או רוכש זכות במקרקעין חייב להצהיר על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין ברשות המיסים בתוך 30 יום ממועד ביצועה. את ההצהרה יש לבצע באופן מקוון בלבד (למעט במקרים חריגים) ואיחור בהגשתה עלול לעלות בקנס. אל טפסי ההצהרה יש לצרף מסמכים כחוזה מכר, חוזה רכישה ונסח טאבו.

ההצהרה כוללת בין היתר:

• פרטי הזכות הנרכשת.
• פרטי העסקה.
• תאריך הרכישה הרשמי.
• סך התמורה המשולמת לפי החוזה על רכישת הזכות.
• סך מס הרכישה המגיע (אם מגיע) ואופן חישובו.
• זכאות לפטור ממס רכישה (אם קיימת זכאות).

רשות המיסים עשויה לדרוש מסמכים נוספים בהתאם לאופי העסקה ולנסיבות האישיות של הפונה.

איך משלמים מס רכישה⁷

תשלום המס מתבצע מול אגף הגבייה במשרד האזורי בו נמצא הנכס. את התשלום ניתן להשלים באמצעות המערכת המקוונת של מנהל מיסוי מקרקעין, בכרטיס אשראי או בהעברה בנקאית. במקרה של שימוש באשראי יישאו התשלומים הפרשי ריבית והצמדה. אישור מס הרכישה לצורך העברת הזכויות בטאבו יינתן רק לאחר ביצוע מלוא התשלום.

הרוכש יכול לשלם את המס לפי שומה עצמית בתוך 60 יום מתאריך העסקה. המנהל רשאי לבצע שומה מטעמו לגבי הזכות שנרכשה, תוך התבססות על הנתונים הנמצאים בידיו או שנמסרו לו על ידי הרוכש. במקרה ששומת המנהל גבוהה מהשומה העצמית - יש לשלם את הפרש המס בתוך 30 יום ממועד מסירת הודעת השומה. אם החייב בתשלום המס (הרוכש) מגיש השגה על שומת המנהל, עליו לשלם את המס שאינו שנוי במחלוקת ולתת ערבות בנקאית או ערבות אחרת שיקבע המנהל, לגבי הסכום שבמחלוקת.

בסמכות המנהל לדחות את מועד חובת תשלום המס (כולו או מקצתו), אם ראה סיבה מספקת לכך. על תקופת הדחייה יחולו הפרשי הצמדה וריבית.

מי זכאי להטבות על מס רכישה?⁸

תקנות מיסוי מקרקעין מעניקות הנחות והטבות על מס רכישה במקרים אלו:

• נכים, עיוורים, משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה זכאים להטבה בתשלום מס רכישה על דירת מגורים. הם חייבים בתשלום 0.5% בלבד על מדרגת המס השנייה, עד תקרת שווי של 2.5 מיליון ש"ח.
• הורים לילד נכה זכאים להנחות במס רכישה מופחת עבור קרקע המיועדת לבניית דירה יחידה המשמשת את המשפחה.
• בקניית "דירה יחידה" זכאים עולים חדשים למדרגה שנייה בשיעור 0.5%, עד שווי של 6,000,000 ש"ח. ההטבה תקפה עד שבע שנים מיום ההגירה לישראל.
• במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרוב משפחתו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
• מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן או בת זוג המתגוררים עם המוכר בדירה, פטורה ממס רכישה (לעניין זה בני זוג יכולים להיות נשואים או ידועים בציבור, כולל בני זוג מאותו המין).

כל ההטבות, הפטורים וההנחות מותנים בעמידה בקריטריונים המופיעים בפרק ג' לתקנות מיסוי מקרקעין. פרטים נוספים ניתן לקבל באתר רשות המיסים.

מס רכישה עבור נכס מגורים המהווה "דירה יחידה" עשוי להגיע לסכומים משמעותיים, בהתחשב בשווי הנכס ובנסיבות האישיות של הרוכש. בעת קניית נכס מגורים מומלץ לחשב את מרכיב מס הרכישה הצפוי, לבדוק זכאות אפשרית לפטורים והנחות ובמקרה הצורך גם להסתייע באנשי מקצוע המתמחים בנושא.

כאמור, את מס הרכישה ניתן לשלם באשראי או באמצעות שירות העברות בנקאיות, המאפשר משלוחי כספים מהחשבון האישי באופן מהיר ומאובטח. בכל הנוגע להעברות כספים לישראל וממנה - מומלץ לנסות את Wise, המאפשר המרת מטבע לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות.

העבירו כסף עם Wise!

מקורות:

1. מהו מס רכישה.
2. על מי חלות מדרגות המס העדכניות לתשלום מס רכישה על דירת מגורים?
3. "דירה יחידה" לעניין מס רכישה.
4. שיעורי מס רכישה עבור דירת מגורים יחידה.
5. מחשבון לחישוב מס רכישה.
6. חובת דיווח על עסקת מקרקעין.
7. הליך תשלום מס רכישה.
8. זכאות להנחה בתשלום מס רכישה.
9. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימוש והתרשמו מהתעריפים המצוינים.