Panduan Lengkap Beli Apartemen di Seoul Untuk WNI

Dahulu kala, untuk menjadi pemilik properti di luar negeri, Anda harus tinggal di negara tersebut selama beberapa waktu. Namun, dewasa ini, kriteria tersebut seringkali sudah dihapuskan. Di Korea Selatan, Anda hanya perlu memenuhi segenggam kriteria untuk dapat menjadi pemilik properti di negara tersebut.

Dari berbagai area yang ada di Korea Selatan, kota Seoul dan area sekitarnya merupakan salah satu destinasi favorit bagi warga negara asing, baik untuk tinggal sementara maupun untuk menetap.¹ Maka, tak aneh jika banyak juga warga negara asing yang memutuskan untuk membeli properti disana.

Di artikel kali ini, kami akan mengupas mengenai bagaimana membeli properti di Korea Selatan, khususnya di Seoul – mulai dari status kepemilikan hingga biaya-biaya wajib yang Anda perlu bayarkan sebagai pemilik apartemen.

Kami juga akan memperkenalkan Anda dengan Wise, layanan transfer uang aman, transparan, dan terjangkau, yang dapat Anda gunakan untuk mengirim uang dari Indonesia ke lebih dari 50 negara di seluruh dunia.

Kenali Wise lebih lanjut 💡

Yang akan dibahas:
Apakah orang asing bisa membeli properti di Korea Selatan Apa persyaratan untuk membeli properti di Korea Selatan Berapa kisaran harga apartemen di Seoul Apa mungkin membeli properti di Korea Selatan

Apakah orang asing bisa membeli properti di Korea Selatan?

Orang asing dari negara manapun bisa membeli properti di Korea Selatan, termasuk di Seoul.² Namun, terdapat beberapa peraturan Korea Selatan yang harus Anda patuhi jika Anda berencana untuk memiliki properti di negara tersebut.

Ada dua undang-undang yang mengatur kepemilikan dan transaksi jual-beli properti bagi semua orang asing di Korea Selatan, baik yang tidak maupun sudah memiliki izin tinggal tetap di Korea Selatan³’⁴’⁵:

1. The Foreigner’s Land Acquisition Act, mengatur cakupan properti yang dapat dibeli oleh orang asing dan aturan terkait. Berikut rangkuman pasal-pasal dalam undang-undang ini:
   *Anda harus melaporkan pembelian properti dalam 60 hari sejak waktu kontrak pembelian ditandatangani ke pemimpin area Si/Gun/Gu di lokasi tempat properti berada.
   *Apabila properti yang akan dibeli merupakan salah satu dari berikut: Kawasan militer, kawasan cagar budaya, kawasan cagar alam, kawasan suaka margasatwa Anda perlu mengajukan surat izin dan mendapatkan persetujuan dari pemimpin area Si/Gun/Gu sebelum proses pembelian dimulai.
2. The Registration of Real Estate Act, mengatur proses registrasi kepemilikan properti di Korea Selatan, baik untuk warga negara Korea Selatan maupun asing. Berikut rangkuman singkat beberapa pasal relevan bagi warga negara asing:
   *Sertifikat kepemilikan properti (register) terdiri atas sertifikat tanah dan sertifikat bangunan.
   *Proses pendaftaran dilakukan oleh kedua pihak, baik yang wajib melakukan registrasi maupun yang berhak untuk melakukan registrasi.
   *Proses pendaftaran dapat dilakukan oleh:
   -Agen tertunjuk, yaitu salah satu dari badan hukum berikut: kantor hukum, kantor hukum berbentuk perseroan terbatas, dan asosiasi yudisial.
   -Secara langsung oleh individu dengan melibatkan sistem database yang sudah mengikuti Regulasi Mahkamah Agung Korea Selatan.
   *Nomor sertifikat kepemilikan properti bagi orang asing akan ditentukan oleh kantor imigrasi lokal tempat tinggal terdaftar bagi orang asing dengan izin tinggal. Bagi orang asing yang tidak memiliki alamat tinggal di Korea Selatan, lokasi Mahkamah Agung Korea Selatan akan digunakan sebagai titik acuan.

Jika Anda adalah warga negara asing yang tidak memiliki izin tinggal di Korea Selatan ada satu undang-undang tambahan yang berlaku pada Anda jika Anda akan melakukan transaksi dengan mata uang asing yakni, The Foreign Exchange Transactions Act.³ Berikut beberapa pasal yang relevan terkait pembelian properti oleh orang asing:⁶

1. Penduduk Korea Selatan (baik warga negara Korea Selatan maupun orang asing dengan izin tinggal) yang akan melakukan transaksi dalam mata uang asing baik dengan pihak lain yang tinggal di Korea Selatan maupun pihak asing, harus melaporkan transaksi yang akan dilakukan sebelum jatuh tempo ke Menteri Strategi dan Keuangan.
2. Semua pihak yang akan melakukan transaksi modal dengan mata uang asing (baik investasi langsung maupun pembelian properti) harus melaporkan transaksi mereka ke Menteri Strategi dan Keuangan.

Walaupun beberapa peraturan di atas terkesan cukup membelitkan, ketika Anda membeli properti di Korea Selatan, umumnya Anda akan melakukannya dengan agen properti khusus orang asing, Pihak ini akan membantu Anda dalam proses jual-beli apartemen, termasuk memastikan Anda mengikuti aturan-aturan yang berlaku⁷.

Pajak properti di Korea Selatan

Pajak yang dikenakan kepada Anda terkait pembelian properti di Korea Selatan cukup banyak, mulai dari pada waktu pembelian hingga ketika Anda menjadi pemilik. Berikut gambaran pajak-pajak yang dikenakan Anda dari awal hingga akhir proses pembelian properti di Korea Selatan:⁷’⁸

Nama Pajak	Tarif (dari harga final)	Jadwal pembayaran
Pajak Pertambahan Nilai (PPN)	10%	1x, saat pembelian
Pajak Registrasi	3%	1x, saat pembelian
Pajak Pembelian	2%	1x, saat pembelian
Pajak Pendidikan	0,6%	1x, saat pembelian
Pajak Khusus untuk Pengembangan Daerah Pedesaan	0,2%	1x, saat pembelian
Pajak Properti	0,15-2%	1x per tahun

Data biaya diambil 05 Juli 2021

Apa persyaratan untuk membeli properti di Korea Selatan?

Persyaratan membeli properti di Korea Selatan sebagai WNI cukup mudah apabila Anda sudah memiliki dana yang dibutuhkan. Proses yang dilalui umumnya hanya dua – proses pembelian dan proses registrasi kepemilikan.

Dokumen yang dibutuhkan saat proses pembelian akan berbeda-beda berdasarkan agen properti yang Anda gunakan. Namun, untuk proses registrasi kepemilikan, berikut dokumen yang pasti Anda akan perlukan:⁹

1. Kontrak pembelian yang sudah ditandatangani
2. Paspor atau Alien Registration Card (ARC) bagi yang memiliki visa tinggal
3. Fotokopi surat kepemilikan properti (Land Register) atas nama penjual
4. Form aplikasi registrasi kepemilikan yang sudah diisi
5. Land Acquisition Report
6. Sertifikat registrasi

Berapa kisaran harga apartemen di Seoul?

Harga apartemen di Seoul sangat beragam – dan ditentukan tidak hanya dari ukuran atau kualitas, tetapi juga dari lokasi distrik tempat apartemen tersebut berada. Berikut gambaran singkat harga apartemen per 3,3 m2 di beberapa distrik Seoul per tahun 2020:¹⁰

Lokasi	Harga (KRW)	Harga (IDR)
Gangnam	58.830.000	752.857.801
Seocho	56.130.000	718.305.428
Songpa	45.900.000	587.390.329
Yongsan	41.840.000	535.433.799
Seongdong	37.350.000	477.974.484
Yangcheon	35.730.000	457.243.060
Nowon	22.440.000	287.168.605
Eunpyeong	22.830.000	292.159.504
Seongbuk	24.980.000	319.673.430

Data biaya dan kurs diambil 05 Juli 2021

Perlu diketahui bahwa apabila Anda memutuskan untuk membeli properti di Korea Selatan, ada biaya-biaya tambahan lain yang perlu Anda persiapkan pula.

Biaya-biaya tambahan

Sebagaimana yang sudah dibahas sebelumnya, ada biaya pajak terkait pembelian yang apabila di total, akan memberikan penambahan sekitar 15% pada harga final pembelian Anda. Ada juga biaya-biaya tambahan lain yang mungkin dikenakan kepada Anda selain pajak-pajak terkait, yakni:⁷’¹¹

Kategori biaya	Tarif	Jadwal	Sifat
Biaya materai	0,20% dari harga final properti	Saat pembelian	Wajib
Komisi agen properti	0,20% - 0,90% dari harga final properti	Saat pembelian	Hanya dikenakan jika menggunakan agen properti
Biaya notaris	0,25% - 1% dari harga final properti	Saat pembelian	Wajib
National Housing Bonds	5% dari harga final properti	Saat pembelian	Wajib
Biaya maintenance fee apartemen	Ditentukan oleh pengelola apartemen	Selama masa kepemilikan	Wajib

Data biaya diambil 05 Juli 2021

Apa mungkin membeli properti di Korea Selatan dengan KPR?

Menariknya, warga negara asing bisa membeli properti di Korea Selatan dengan kredit kepemilikan rumah (KPR). Berikut kriteria umum yang berlaku:¹²

1. Memiliki salah satu dari visa ini: visa diplomat (A-1, A-2, A-3), visa kerja atau profesional (D-1, D-2, D-3, D-5, D-6, D-7, D-8, D-9, D-10, E-1, E-2, E-3, E-4, E-5, E-7), visa izin tinggal jangka panjang dan pendek (F-1, F-2, F-4, F-5, F-6, H-2).
2. Mempunyai Alien Registration Card (ARC) dengan masa tinggal minimal tiga bulan dari waktu pendaftaran KPR.
3. Sudah memiliki kontrak pembelian yang telah ditandatangani dan sudah membayar uang muka sejumlah tertentu.
4. Sudah bekerja di Korea Selatan selama periode waktu tertentu dan memiliki dokumen bukti penghasilan terkait.

Jika Anda hanya memiliki visa turis, Anda tidak bisa mengajukan KPR di Korea Selatan.¹³ Meskipun begitu, Anda masih dapat membeli properti di Korea Selatan dengan dana pribadi Anda.

Membeli properti di Korea Selatan sebenarnya cukup mudah, apalagi jika Anda memutuskan untuk menggunakan agen properti.

Tidak banyak kriteria khusus yang harus dipenuhi jika Anda membelinya tanpa KPR, walau Anda perlu memperhatikan undang-undang yang berlaku agar proses pembelian Anda berjalan dengan lancar.

Mengingat reputasi Seoul sebagai pusat segala kegiatan penting dan menarik di Korea Selatan, memilih untuk memiliki apartemen di sana bisa jadi merupakan pilihan yang tepat bagi Anda.

Berencana membeli properti di Korea Selatan dengan Won Korea? Dengan Wise, Anda bisa berhemat 2,5 kali lipat daripada bank!*

Untuk melakukan pembelian properti di Korea Selatan dan pembayaran biaya-biaya administrasi terkait, Anda akan memerlukan Won Korea Selatan. Maka dari itu, Anda membutuhkan layanan yang bisa digunakan untuk transfer dan konversi mata uang dari Indonesia ke Korea Selatan.

Layanan perbankan tradisional mengenakan biaya tambahan pada nilai tukar nyata antar mata uang, sehingga uang yang Anda keluarkan cukup banyak saat melakukan transaksi besar seperti membeli apartemen.

Untuk menghindari biaya-biaya tinggi tersebut, Anda dapat menggunakan Wise, layanan transfer uang yang aman, transparan, dan hemat dengan lebih dari 10 juta pengguna di berbagai penjuru dunia.

Dengan Wise, Anda sudah dapat melihat biaya transaksi Anda dari awal. Ditambah lagi, Wise menggunakan nilai tukar nyata - yang biasa Anda lihat di Google - sehingga total biaya yang Anda harus bayarkan akan lebih murah hingga 2,5 kali lipat dibandingkan dengan menggunakan bank atau layanan transfer uang lainnya.*

Lihat bagaimana cara melakukan transaksi pertama Anda. Lalu, cobalah.

Kirim uang dan berhemat dengan Wise 💸

Sumber:

1. Yonhap News Agency |
2. Korean Law Blog |
3. Ace Realty |
4. FAO |
5. Korean Law Information Center | The Registration of Real Estate Act
6. Korean Law Information Center | The Foreign Exchange Transaction Act
7. Global Property Guide | South Korea - Buying Guide
8. Global Property Guide | South Korea - Taxes and Costs
9. Just Landed |
10. Korea Herald |
11. Expat Guide Korea | Understanding Housing, Rental Price, and Utility Fees in Korea
12. Expat Guide Korea | How to Get A Housing Loan As A Foreigner in Korea
13. Standard Chartered |

*Sumber rujukan di atas terakhir kali di cek pada 11 Juli 2021

TransferWise Ltd disahkan sebagai Lembaga Uang Elektronik (EMI) oleh Otoritas Perilaku Keuangan (FCA) Inggris dengan nomor registrasi 900507, dengan hak paspor di seluruh EEA. Di Indonesia, layanan pengiriman uang ditawarkan oleh lembaga keuangan mitra kami, Instamoney, yang beroperasi di bawah izin pengiriman uang Bank Indonesia nomor 11/5/DASP/2. Untuk kondisi penggunaan lengkap, silakan lihat wise.com/legalstuff.

Publikasi ini disediakan untuk tujuan informasi umum saja dan tidak dimaksudkan untuk mencakup setiap aspek dari topik yang terhubung. Ini tidak dimaksudkan sebagai nasihat yang harus Anda ikuti. Anda harus mendapatkan nasihat profesional atau spesialis sebelum mengambil, atau menahan diri dari, tindakan apa pun berdasarkan konten dalam publikasi ini. Informasi dalam publikasi ini bukan merupakan nasihat hukum, pajak, atau profesional lainnya dari TransferWise Limited atau afiliasinya. Hasil sebelumnya tidak menjamin hasil yang serupa. Kami tidak membuat pernyataan, jaminan atau garansi, baik tersurat maupun tersirat, bahwa konten dalam publikasi itu akurat, lengkap atau terbaru.

*Klaim “hingga 2,5 kali lebih murah” dibandingkan bank dan penyedia lainnya didasarkan pada penelitian independen yang dilakukan oleh Marketing Research Indonesia, sebuah perusahaan riset pasar yang berbasis di Indonesia. Studi tersebut membandingkan biaya pengiriman uang ke luar negeri pada November 2020 di antara 8 bank dan penyedia transfer uang teratas yang beroperasi di Indonesia. Poin data yang dikumpulkan adalah untuk transfer dari Rupiah Indonesia ke USD, AUD, GBP, EUR, SGD, dan JPY termasuk biaya di muka dan markup nilai tukar. Jurnalis dapat mempelajari lebih lanjut tentang penelitian ini dengan menghubungi tim pers kami.