Haus kaufen in Schweden als Schweizer

Immer mehr SchweizerInnen interessieren sich für eine Kapitalanlage in Form einer Immobilie. Das hat vor allem den Grund, dass Immobilien im heutigen Zeitalter im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten eine relativ sichere Investition sind. Nachteile scheint es kaum zu geben – zwar sind die Preise hoch, aber ein Rückgang ist nicht zu erwarten.

Wann also kaufen, wenn nicht jetzt? Und wenn man schon investiert, wieso nicht in einem Urlaubsland? Ein Haus in Schweden zu kaufen steht derzeit bei SchweizerInnen hoch im Kurs – welche Gründe das hat und wie es geht, erklären wir hier.

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Wie kann ich ein Haus oder eine Wohnung in Schweden kaufen?

Schweden ist nicht nur ein beliebtes Land für Urlaubsreisen sondern wird auch für AnlegerInnen immer attraktiver. Kein Wunder: freundliche EinwohnerInnen, atemberaubende Natur und eine Saunadichte wie sonst nirgendwo – was will man mehr?

In den letzten Jahren konnte man immer mehr die Tendenz zur Stadtflucht beobachten. Immobilien im Ausland und in der Natur haben daher eine regelrechte Blütezeit. Und Natur gibt es in Schweden genug. Das ist nur einer der Gründe, warum sich der Hauskauf in Schweden lohnt, sowohl als eigenes Ferienhaus als auch zur Vermietung.

Im Vergleich zur Schweiz ist Schweden noch dazu sehr günstig. Ist bei uns ein Haus mit Seegrundstück nur für die Reichen der Reichen leistbar, kann sich das in Skandinavien auch der Otto Normalverbraucher leisten.

Ein weiterer Grund, warum Schweden unter ausländischen AnlegerInnen so beliebt ist, ist, dass es relativ unkompliziert ist, als Nicht-Staatsbürger eine Immobilie zu kaufen. Das wissen auch die Makler, denn mittlerweile gibt es eine Menge Agenturen, die sich auf die Vermittlung von schwedischen Immobilien an deutschsprachige EuropäerInnen spezialisiert haben – somit fällt auch die Sprachbarriere weg, über die sich viele Auslands-Investoren Sorgen machen.

Nach der Entscheidung für einen Hauskauf in Schweden kommt die erste Hürde: wo lohnt es sich, zu kaufen? Schweden ist um ein Vielfaches grösser als die Schweiz und klimatisch viel diverser. Es ist also unerlässlich, das Land vor der Auswahl zu erkunden, um die perfekte Region zu finden.

Dabei ist es im Norden kälter und gebirgiger, im Süden dafür flacher und dichter besiedelt. Sprich: der Norden ist günstiger als der Süden Schwedens, abgesehen von den beliebten Skiregionen.

Der aktuelle Preis sollte die Entscheidung aber vor allem bei einer Kapitalanlage nicht ausmachen. Ausser Standort und Budget sollten auch Heizung und Wasserversorgung mit einkalkuliert werden, denn da gibt es in Schweden grosse Unterschiede. Es gibt also viele Faktoren, die man als AnlegerIn bedenken muss. Dazu kommt, dass die Entwicklung der Region kaum vorherzusehen ist. Dadurch ist das mit dem Kauf verbundene Risiko schwerer einzuschätzen als beispielsweise in der Schweiz oder in Deutschland.

Wie jedem Immobilienkauf im Ausland gibt es auch in Schweden landesübliche Eigenheiten. Anders als in der Schweiz ist es in Skandinavien normal, dass mehrere Interessenten für ein Haus für den Zuschlag bieten. Das heisst, je beliebter die Immobilie, desto flexibler der Preis. Die Angebote werden schriftlich beim Makler eingereicht und der Meistbietende bekommt den Zuschlag.

Bis weit in den Verhandlungsprozess können andere Interessenten dich noch überbieten und das Haus somit für sich gewinnen. Sicher ist dir die Immobilie erst, wenn der Vertrag unterschrieben ist und eine Anzahlung von 10 % geleistet wurde.

Den Kaufvertrag unterschreiben in Schweden drei Personen: KäuferIn, VerkäuferIn und MaklerIn. Im Gegensatz zu anderen Ländern ist kein Notar am Verkauf beteiligt. Dann wird der sogenannte Kaufbrief erstellt, mit dem der neue Eigentümer eine Eintragung ins Grundbuch bei der Vermessungsbehörde, der Lantmäteriet, beantragen muss. Das Zentralamt für Finanzwesen wird dadurch automatisch informiert.

Brauche ich eine(n) MaklerIn für die Immobiliensuche im Ausland?

Natürlich ist es nicht unmöglich, in Schweden auch ohne Makler eine Immobilie zu ergattern. Empfehlenswert ist es allerdings nicht, wenn man nicht gute Kontakte oder zumindest gute Schwedisch-Kenntnisse hat. Dazu kommt, dass in Schweden der Verkäufer die Maklerkosten übernimmt – es spricht also nichts gegen das Engagieren eines Maklers.

Beim Hauskauf in Schweden ist der Makler von deutlich grösserer Bedeutung als in der Schweiz. Nicht nur erleichtert der Makler die Suche nach der Immobilie, er hilft auch beim Vertrag und sonstigen Formalitäten, die als SchweizerIn sonst schwer alleine zu klären wären.

Natürlich hat das Engagieren eines schwedischen lizenzierten Maklers nicht nur Vorteile. Bei einigen schwedischen Eigenheiten ist Vorsicht geboten:

Vorteile:	Vorsicht:
Ortskenntnis und -ansässigkeit	Maklerprovision – diese muss der Verkäufer übernehmen
Unterstützung bei Formalitäten	Ausländische Vermittler – oft unseriös
Deutlich leichtere Suche	Untersuchungspflicht – liegt beim Käufer
Keine Kosten für den Käufer

Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf im Ausland auf mich zu?

Die Immobilienkosten könnten nicht unterschiedlicher sein als in Schweden. Man findet grosse Preisspannen, zwischen Spottpreis und Luxusvilla ist alles dabei. Natürlich unterscheiden sich die Häuser auch in der Qualität der Bausubstanz. Daher ist es umso wichtiger, dass man die Immobilie vor dem Kauf gut unter die Lupe nimmt, am besten mit Hilfe eines Sachverständigen (auch hier können MaklerInnen helfen).

Wie bereits erwähnt, wird bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags eine Anzahlung (der sogenannte Handpenning) von 10 % fällig. Im Gegensatz zur Schweiz werden die restlichen 90 % direkt bei der Übernahme fällig.

Kaufnebenkosten

Anders als in der Schweiz kommen in Schweden kaum Kaufnebenkosten auf AnlegerInnen zu. Lediglich mit diesen drei Ausgaben musst du zusätzlich zum Kaufpreis rechnen:

• Grunderwerbssteuer: 1,5 % des Kaufpreises

• Grundsteuer: 0.75 % vom Einheitswert

• Grundbucheintrag: ca. 100 CHF

Die Maklergebühr wird, wie bereits erwähnt, vom Käufer übernommen. Da kein Notar am Kauf beteiligt ist, fallen auch diese Kosten weg.

Instandhaltungskosten

Die Instandhaltungskosten für schwedische Immobilien kann man schwer pauschalisieren, da sie abhängig von vielen Faktoren wie Bausubstanz, Heizmethode und Abwasser ist. Dazu sind die Kosten in jeder Kommune sehr unterschiedlich. Am besten fragt man beim Makler des Vertrauens nach.

Steuern bei Immobilien im Ausland

Als Eigentümer eines Hauses in Schweden musst du dort auch eine Steuererklärung abgeben. Falls die Immobilie für mehr als 50.000 SEK im Jahr vermietet wird, muss dieses Einkommen versteuert werden.²

In jedem Fall bezahlen AnlegerInnen eine jährliche Immobilienabgabe und eine Grund- oder Gebäudesteuer. Diese Abgaben werden nur einmal jährlich am Anfang des Jahres bezahlt.

Eine weitere schwedische Eigenheit ist der „steuerpflichtige Wert“, auf den sich Immobilienabgabe und Grund- und Gebäudesteuer beziehen. Dieser wird jeder schwedischen Immobilie zugewiesen und bestimmt die Höhe der Steuern. Jedes dritte Jahr wird der Wert neu bemessen und der Steuersatz dadurch angepasst.¹

Welche Bank finanziert Immobilien im Ausland?

Eine Finanzierung bei einer schwedischen Bank zu bekommen ist als AusländerIn sehr schwer. Meistens verlangen die Banken nämlich einen Wohnsitz und eine Festanstellung in Schweden, um ein Darlehen zu genehmigen. Auch Schweizer Banken finanzieren nicht gerne Immobilien im entfernten Ausland.

In Schweden ist es so, dass bei der Hausübergabe der ganze Kaufpreis überwiesen werden muss (bzw. 90 %, denn 10 % hast du ja bereits angezahlt). Je höher die verfügbaren Eigenmittel, desto höher ist auch die Chance, dass du einen Kredit bei einer schwedischen Bank bekommst. Du solltest also mindestens 30-50 % des Kaufpreises angespart haben, bevor du dich an eine lokale Bank wendest.

Doch wie überweist du die hohe Summe für den Hauskauf, ohne dich dabei in enorme Kosten zu stürzen? Wise hat die Lösung.

Wise zum Verschicken hoher Geldbeträge

Beim Immobilienkauf in Schweden wird oft die Eröffnung eines schwedischen Bankkontos empfohlen. Eine Kontoeröffnung im Ausland ist allerdings das letzte, worum man sich kümmern möchte, wenn man auf der Suche nach dem perfekten Haus ist.

Für diesen Fall ist Wise die perfekte Lösung. Wise steht seit 2011 für Transparenz und Kundenfreundlichkeit wenn es um Auslandsüberweisungen geht.

Von diesen Vorteilen wirst du nicht nur profitieren, wenn du eine Immobilie im Ausland kaufen möchtest:

• Überweise Geld günstiger als bei einer herkömmlichen Bank

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Chancen und Risiken beim Kauf einer Immobilie im Ausland als Kapitalanlage

Wie bei jeder Anlage ist auch der Immobilienkauf im Ausland mit Vor- und Nachteilen verbunden. Es gibt definitiv Länder, die eine sicherere Aussicht für AnlegerInnen bieten als Schweden und in denen es für SchweizerInnen leichter ist, eine Immobilie zu finanzieren.

Was spricht sonst für oder gegen den Hauskauf in Schweden?

Pro	Contra
Zusätzliche Einnahmequelle bei Vermietung	Sprachbarriere
Undurchsichtiges Steuersystem
Niedrige Preise	Grosse Distanz
Guter Standort für ein Ferienhaus	Hohes Eigenkapital notwendig
Kostenlose Unterstützung durch Makler	Entwicklung schwer vorhersehbar

Zusammenfassung

Wer das Land liebt und seine Kapitalanlage auch gerne selbst als Ferienhaus nutzen möchte, ist mit einer Immobilie in Schweden gut bedient. Solange die finanziellen Eigenmittel da sind, steht SchweizerInnen auf dem Weg zum Eigentum in Schweden nichts im Weg.

Bei finanziellen, rechtlichen und organisatorischen Angelegenheiten helfen lokale Makler weiter – und das ganz ohne Kosten für den Käufer. Viele Makler sind auf deutschsprachige InteressentInnen vorbereitet, wodurch die Sprachbarriere erleichtert wird.

Im Gegensatz zur Schweiz muss bei der Hausübergabe der gesamte Kaufbetrag überwiesen werden. Alleine die Überweisung einer so hohen Summe in einer Fremdwährung kostet bei den meisten Banken ein Vermögen. Eine sichere und transparente Alternative bietet Wise mit dem Multi-Währungs-Konto und günstigen Auslandsüberweisungen zum Devisenmittelkurs.

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Quellen

1Steuerinformationen des schwedischen Finanzamts, Skatteverket, Oktober 2021
2Steuerinformationen des schwedischen Finanzamts, Skatteverket, Oktober 2021